Tax — 税金の仕組み
税金のメリットも、条件も、すべて伝える。
WHAT WORKS, AND WHAT DOESN'T.
投資用マンションには、税制上のメリットがあります。一方で、効果の大きさは条件によって異なり、売却時には税負担が増える場合もあります。良い面も、注意すべき点もすべてお伝えしたうえで、ご判断いただきます。
2026年9月時点の制度にもとづく説明です
Mechanism
4つの仕組みと、
その条件。
EACH UPSIDE COMES WITH A CONDITION.
- 01INCOME TAX所得税・住民税給与所得のある方減価償却費を、経費に計上できます
建物の価格は、使った年数に応じて少しずつ経費にできます。実際にお金が出ていくわけではないのに経費になるため、不動産所得が赤字になることがあります。その赤字は、給与所得と相殺できます（所得税法69条 損益通算）。相殺した分だけ課税所得が下がり、源泉徴収された税金が戻ってくる場合があります。
ご注意いただきたいこと
借入金の利息は必要経費になりますが、不動産所得が赤字の場合、その赤字のうち土地を取得するための借入利息に相当する部分は、給与所得と相殺できません（租税特別措置法41条の4）。また建物の減価償却費は、原則として耐用年数に応じて毎年計上します。取得した年は、賃貸の用に供した月数に応じて計算されます。
- 02EXPENSES保有に必要な費用は、必要経費になる場合があります。お持ちの間ずっと持っている間の費用も、経費になります
管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、管理委託料、火災保険料、借入金の利息（建物分）、減価償却費。これらは不動産所得を計算するときの経費になります。確定申告のときに使う交通費や書籍代も、不動産所得を得るために必要であると説明できるものに限られます。
ご注意いただきたいこと
何でも経費になるわけではありません。私的な支出との線引きが必要です。税務署に説明できる形で記録を残しておく必要があります。
- 03INHERITANCE TAX相続税評価額が、現金より低くなる場合があります。5年を超えて持つ場合現金で持つより、評価額が下がります
現金1億円は、相続のときも1億円として数えられます。同じ1億円で買った賃貸中のマンションは、建物は固定資産税評価額、土地は路線価で評価され、さらに人に貸していることで評価が下がります。結果として、相続税の計算上の金額が現金より小さくなります。
ご注意いただきたいこと
2026年度税制改正により、2027年1月1日以後の相続・贈与では、取得から5年以内の一定の貸付用不動産について評価方法が見直されます。相続を見据えてお考えの場合、5年を超えて持ち続けることが前提になります。
- 04LIFE INSURANCE万が一への備えにも。ご家族がいる方団体信用生命保険に加入できます
借入の際、団体信用生命保険にご加入いただけます。所定の保障事由に該当した場合、保険金によってローン残債が弁済されます。ご家族には、借入のない物件と、そこから生まれる家賃収入が残ります。
ご注意いただきたいこと
健康状態によってはご加入いただけない場合があります。保障の範囲は保険会社と商品によって異なります。また団信の保険料は生命保険料控除の対象外です。
Simulation
例えば、こうなります
ONE EXAMPLE. NOT A PROMISE.
2,000万円の区分マンション（建物1,300万円・土地700万円／RC造・築10年）を、金利2.2%・35年・全額借入でご購入された場合の一例です。家賃7.0万円、管理費・修繕積立金8,000円、管理委託料2,200円（いずれも月額）、固定資産税・都市計画税6万円（年額）、その他経費（火災保険料・通信費・交通費・書籍代・税理士報酬など）12万円（年額）として計算しています。
初年度の内訳FIRST YEAR
- 家賃収入月7.0万円
- ＋84.0万円
- 管理費・修繕積立金月8,000円
- −9.6万円
- 固定資産税・都市計画税年額
- −6.0万円
- 管理委託料月2,200円
- −2.6万円
- 借入金の利息初年度・元利均等
- −43.6万円
- 減価償却費建物1,300万円÷39年
- −33.3万円
- その他経費火災保険料・通信費ほか
- −12.0万円
- 登録免許税・不動産取得税ほか初年度のみ
- −60.0万円
初年度の不動産所得
−83.2万円
うち損益通算の対象外
−15.3万円
赤字のうち、土地を取得するための借入利息に相当する部分（租税特別措置法41条の4）
給与所得と相殺できる額
67.9万円
83.2万円 − 15.3万円
所得税の還付と、住民税の減額
相殺できる67.9万円に対し、ご自身の所得税率に応じて還付が生じます。住民税は翌年度の税額から減額されます。
課税所得 330万円〜695万円
所得税率20%
課税所得 695万円〜900万円
所得税率23%
課税所得 900万円〜1,800万円
所得税率33%
所得税は確定申告により還付され、住民税は翌年度の税額から減額されます。復興特別所得税は考慮していません。
上記は一例です。実際の金額は、物件・築年数・借入条件・ご年収・お住まいの自治体・入居の状況によって変わります。特定の結果をお約束するものではありません。
Important — 先にお伝えします
売るときには、
逆に働きます。
減価償却で経費にした分だけ、その物件の帳簿上の価格は下がっていきます。売却時の譲渡所得は「売った金額 − 帳簿上の価格 − 売却費用」で計算されるため、減価償却を多く取っているほど譲渡所得が大きくなり、譲渡所得税が増えます。所有中に計上した減価償却費は取得費を下げるため、売却時の譲渡所得が大きくなる要因になります。所有期間5年以下で売却した場合の税率は39.63%、5年を超えると20.315%です。
減価償却は「税金が消える」仕組みではなく、「税金を払う時期を後ろにずらす」仕組みである側面があります。これを説明しない会社もありますが、当社は先にお伝えします。
- 所有期間5年以下で売却（短期譲渡）
- 39.63%
- 5年を超えて売却（長期譲渡）
- 20.315%
所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定します。相続税の5年ルールとあわせ、 投資用マンションは長く持つことを前提にお考えいただくものです。
Track record — 取り扱い実績
長く持つからこそ、
出口まで考える。
当社は仕入れ・販売・売買仲介を行っています。5年、10年と保有された後、ご売却を検討される際も、仲介だけでなく自社買取を含めた選択肢をご提案できます。購入時から将来の売却まで見据えることが、長期保有では重要だと考えています。
1,631件
UNITS
お取り扱いした区分マンション
1,117棟
BUILDINGS
取り扱った建物
26都道府県
AREAS
取り扱ったエリア
当社が売買契約書を作成した物件を集計したものです。
Contact
税金のことも、
含めてご相談ください。
当社は税理士事務所ではありません。上記は一般的な制度の説明であり、個別の税務のご相談は税理士にお願いいたします。ご希望があれば、投資用不動産の取り扱いに慣れた税理士をご紹介します。税制は毎年変わります。ご購入をご検討の際は、その時点の制度をあらためてご確認ください。